¿Qué implica administrar un alquiler de punta a punta?
Implica llevar el contrato completo: cobrarle al inquilino cada mes el monto vigente, aplicar el ajuste por índice cuando corresponde, sumar los punitorios si hay mora, emitir el recibo y después liquidarle al propietario lo cobrado neto de tu comisión de administración. Todo eso, por cada propiedad, sin mezclar la plata de un contrato con la de otro ni con la tuya.
El corazón del oficio es que estás manejando dinero que no es tuyo: lo que cobrás es del propietario hasta que se lo rendís. Por eso el circuito tiene que separar los fondos de terceros y dejar cada peso trazado.
¿Cómo se ajusta un alquiler hoy en Argentina?
Desde el DNU 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres 27.551, el plazo, la moneda y el índice de ajuste se pactan libremente entre las partes. Ya no hay un índice obligatorio ni una frecuencia fija: se puede ajustar por ICL, IPC, un porcentaje fijo o lo que acuerden, y con la periodicidad que firmen. Lo que no cambió es que el ajuste tiene que calcularse bien y en fecha.
| Índice | Qué mide | Fuente |
|---|---|---|
| ICL | Índice para Contratos de Locación | BCRA |
| IPC | Inflación (precios al consumidor) | INDEC |
| Casa propia / Creebba | Índices alternativos usados en contratos | Organismos varios |
| % fijo o escalonado | Aumentos pactados de antemano | Acordado entre partes |
La normativa de alquileres cambió y puede volver a cambiar
El marco de alquileres se modificó fuerte con el DNU 70/2023 y sigue en discusión. Lo que vale para tu contrato es lo que firmaron las partes y la norma vigente al momento; antes de un caso puntual, verificá la regulación actual y, si hace falta, consultá con un profesional.
¿Cómo se liquida al propietario?
La liquidación es simple en la fórmula y delicada en la ejecución: de lo efectivamente cobrado al inquilino, restás tu comisión de administración y el neto es lo que le transferís al propietario. La clave es liquidar sobre lo cobrado, no sobre lo facturado: si el inquilino pagó parcial, el propietario cobra parcial. Y cada rendición debería quedar con su detalle: bruto, comisión y neto.
- Liquidás sobre lo cobrado, no sobre lo devengado: nadie rinde plata que todavía no entró.
- El neto sale de restar tu comisión de administración al bruto cobrado del período.
- Los fondos de terceros van separados de los tuyos: lo del propietario no se mezcla con tu caja.
- Cada liquidación queda con su vista previa (bruto, comisión, neto) y se marca como pagada al rendir.
¿Qué son los punitorios por mora y cómo se calculan?
Son el recargo que corre cuando el inquilino paga tarde, para compensar el atraso. Suelen definirse como un punitorio diario sobre el monto adeudado, según los días de demora, y conviene que estén pactados en el contrato. En el recibo tienen que aparecer separados del alquiler, para que quede claro qué parte es el canon y qué parte es el interés por mora.
Calcularlos a mano es tedioso y propenso a discusiones. Que el sistema los devengue solo según los días de atraso, con la tasa pactada, evita el ida y vuelta con el inquilino y deja el número justificado.
¿Por qué no conviene mezclar pesos y dólares?
Porque no existe un tipo de cambio único y "verdadero" para sumarlos: si consolidás un contrato en dólares con otros en pesos usando una cotización cualquiera, el total que ves es ficticio. Cada moneda debería mostrarse por separado, con su propio saldo por cobrar y a liquidar. Un descalce entre lo que cobrás y lo que pagás en distintas monedas se ve solo si no está tapado por un total.
¿Cómo lo resuelve MOBU?
El vertical inmobiliario de MOBU administra las locaciones de punta a punta: contratos con ajuste por índice (ICL, IPC o % fijo), devengo mensual automático con punitorios por mora, cobranza al inquilino con recibo numerado en PDF, y liquidación al propietario del bruto cobrado neto de tu comisión, con los fondos de terceros siempre separados.
- La gestión de alquileres calcula sola la próxima fecha de cobro, la de ajuste y el índice base al activar el contrato: no hay que acordarse de nada.
- El software inmobiliario de MOBU suma pozo con cuotas CAC, inversores y tasaciones ACM, todo en pesos y dólares a la vez sin un total falso.
- Cada contrato es su propio centro de costo, así los ingresos y gastos de esa propiedad quedan separados, y el ICL e IPC se ingieren solos del BCRA e INDEC.